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李萌的账本是这样的：以一套此前最高达到三百多万的房为例，如今降到大约200万左右可以拿下，经营贷大约可以贷出180万左右，自己只需要出二三十万便可以拿下。经营贷做五年或者十年期，每月偿还利息，到期还本。现在经营贷利率低至2字头，一年几万块的利息，基本上可以靠房租覆盖了。等到将来贷款到期可以申请转贷，其间若房价上涨，便可以赚上一笔。

“现在上海的平均租金回报率肯定连2%都不到，电梯房普遍在1.5%左右，不过有一类房子租金回报率能超过3%。”上海的一位投资客董旺给记者展示了一套位于浦东核心片区某老旧小区的30平方米出头房产，该住宅挂牌价仅180余万元。据董旺介绍，像这种房子经过简单翻新后，出租价格能接近5000元/月，租金回报率能超过3.3%。

这些条件给投资客创造了较为宽松的环境，可以用较少的首付加上较高的杠杆，在核心城市购买多套房用于出租，享受低利率时代的红利。早在今年5月杭州取消限购时，就有杭州本地媒体报道，来自深圳、金华、温州、台州等地的购房人到杭州专门扫货“老破小”住宅。杭州贝壳研究院院长上官剑也对第一财经表示，新政后“老破小”的日均成交量相较新政前增长38%，外地购房者明显多了。

数据显示，2024年6月，上海二手住宅成交2.39万套，创近3年新高；7月上海二手房(含商业)共计成交2.04万套，再破两万套大关。广州二手房市场6月成交量也创下自2023年4月份以来的新高，网签数达到1.05万套，7月网签9299套。杭州6月二手房成交量则创下了15个月来的新高，达到8849套；7月杭州二手房依旧成交了8341套，同比增幅达72%。成都7月份二手房成交量更是再度站到全国第一的位置，月成交达2.12万套……

一个有趣的现象是，多个城市二手房数据的提升，都与“老破小”住房交易量大涨有较大关联。根据上海市房地产交易中心数据，今年6-7月，上海全市“老破小”住房成交约1.6万套，其中属于家庭唯一、外环内的“老破小”住房达到了5700套。上海链家运营管理中心总监余静奇告诉第一财经，“5·27新政”后，购买上海外环内“老破小”(房龄大于15年、面积小于70平)的客户占比较新政前有所提升。

另有多名正在放盘卖房的业主向第一财经证实，从接触过的意向买家来看，投资者往往有一些显著特征：一是不太关注房子本身的现状，保养新不新，面积大不大，朝向好不好等都不太在意；二是极力打压房价，试图以尽量低的价格成交；三是可能会提出让业主配合做高评高贷的要求，即签订比真实成交价更高一些的合同价，以争取从银行获得更多贷款。

该报告还表示，住房“租售比”近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平，二、三线城市升至3%左右。而对于长期持有的住房资产，租金的增长率也很重要，会增厚租赁住房的收益回报。随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

对于目前的年租金回报率，卢文曦表示，各机构统计的样本不一样，所以结果存在微小偏差，整体来看，像上海的住宅租金回报率平均就是1.6%-1.7%，市中心“老破小”确实更高，基本在2%以上。“回报率超过3%的房源也有，但是比较少，一旦放出来就会受到客户的重点关注。”余静奇则表示，从7月的租金和楼盘成交价来看，上海也存在部分租金回报率大于3%的楼盘，主要集中在世博、彭浦、新华等热门商圈。

最大的风险便是房价进一步大幅下降。“假如房价继续暴跌，跌去四五成，那么这个投资就是失败的。”广州投资客李萌在评估风险时也考虑过这样的可能性，但他还是对未来房价的长期走势偏乐观：“我们的估计是，即便房价还会跌，大概也就是一二十个点的幅度，随着各种政策的落地，房价暴跌阶段应该已经过去，买不到最低价，目前也是买个相对低价。”

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